越走越“热”？那些人口在流失、房价却坚挺的中国城市

这么多年，我们似乎早就习惯了一个公式：人口流入等于城市兴旺，人口流出等于城市衰落。按照这个逻辑，鹤岗、七台河这类常年人口净流出的城市，房价应该一路跌到谷底才对。
但现实往往比公式复杂得多。就在全国楼市深度调整、大多数城市房价承压的背景下，一些看似“收缩”的城市，反而走出了让人意外的独立行情。
鹤岗新房销售面积从2019年的3.58万平方米涨到了2025年的16.8万平方米，涨幅接近五倍，而且是黑龙江省唯一连续六年新房销量上涨的城市。2025年鹤岗房价均价比2023年上涨了超过20%。
这就很有意思了：人越走越少，房子怎么越卖越火？

人口流出的B面：留下的都是“有效购买力”传统的“人口总量定楼市”逻辑，在鹤岗身上被彻底打破了。鹤岗常住人口从十年前的105.9万降到了2025年的83.4万，十年间流失了超过16万人，流失幅度高达15.8%。但当地的房地产市场不仅没崩，反而走出了一条上涨曲线。
原因其实不复杂。楼市好坏从来不靠城市总人口，而是看有购买力的有效人群。鹤岗的情况是：人口虽然整体在流失，但留下的那部分人里，有稳定收入的本地上班族和公务员群体，他们对改善型住房的需求一直存在。过去鹤岗因为低房价出了名，吸引了一波外地流量，但真正撑起市场的，还是本地人换房的需求——100多平、200多平的大户型卖得最好，部分品质楼盘开盘一年去化率超过93%，均价接近5000元的房子也不愁卖。
这和房地产圈的“二八分化”定论不太一样。普遍认为只有一二线大城市房价才有支撑，人口流出的小城楼市会持续遇冷。但鹤岗用数据说明，小城市只要做好住宅产品升级，照样能激活本地市场。本质上，这不是外地投资客的投机游戏，而是本地居民追求更好居住条件的自然结果。

基建不减：收缩城市的反逻辑投入比房价更让人看不懂的是基建。2025年6月，鹤岗萝北机场的初步设计获批，一座4C级支线机场即将开建，设计年吞吐量45万人次，跑道2500米，可起降空客A320和波音737。一个GDP只有380亿、财政收入常年靠中央转移支付兜底的地级市，为什么要砸钱建机场？
从表面数据看，这确实不太合理。鹤岗的财政缺口从2001年的1.8亿扩大到2025年的近133亿，多数政府项目确实依赖中央补贴和转移支付。在这种财政状况下还要建机场，难免被质疑“违规举债”或“面子工程”。
但把时间线拉长，这事其实早有铺垫。鹤岗2011年被列入国家第三批资源枯竭型城市名单，2013年煤炭行业“黄金十年”落幕，城市经济引擎骤停。从那时起，鹤岗就在谋划转型，萝北机场项目2013年启动，2016年纳入国家规划，2022年获得国务院批复，前后历经十二年。
鹤岗手里有几张牌。一是石墨。萝北县探明石墨资源矿物量达2.5亿吨，中国五矿等18家企业已经入驻，打造百亿级石墨新材料产业集群。超高纯石墨产品纯度达到99.99995%以上，达到国际领先水平。机场距离云山石墨矿仅50公里左右，对高附加值石墨产品的运输和外销意义重大。二是旅游。2023年和2024年鹤岗接待游客数分别同比增长51%和20.3%。作为黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”交汇处，又紧邻俄罗斯，有边境口岸和生态资源，交通瓶颈一直是制约这些产业发展的关键因素。
建机场的逻辑，不是“现在人多所以要建”，而是“建了机场才能让人来、让货出去”。这是一种投资未来的策略，虽然风险不小，但对于资源枯竭型城市来说，不转型的代价可能更大。更何况，鹤岗现有的交通网络确实撑不起转型需求——只有几条公路和一条250公里的高铁连接周边，最近的佳木斯机场远在77公里之外，往返耗时漫长。

更底层的变化：人口流动的逻辑在改写鹤岗不是孤例。2026年东吴证券的一份研报揭示了一个更宏观的趋势：中国的人口流动正在“半径缩短”。跨省净迁移总量从2015年前后的约400万人，降到了近年来的约200万人；2019到2025年，跨省流动的农民工减少了743万人，省内流动的却增加了1324万人。
这意味着什么？人口不再一股脑往一线城市涌了。二线省会和区域中心城市正在成为最大的受益者，而三四线及以下城市的人口流出速度也在放缓，甚至在部分区域出现了“回流”。湖北的情况很典型，阳新县曾经是劳务输出大县，30万外出务工者中近三分之一从事制鞋业。随着当地产城融合推进，鞋业产业园吸引了超过4万人回流，直接带动了县城楼市——适合三代同堂的大户型商品房备受欢迎，春节期间的“返乡安居购房季”活动，全省成交了5.1万套住房。
经济追赶也是一个关键变量。中部地区人均GDP在2021年突破1万美元，西部在2022年达到这个门槛，到2025年分别到了1.17万和1.11万美元。收入差距缩小了，再加上产业从东部向中西部转移（东部出口占比从2012年的85.6%降到了2025年的79%），越来越多的打工者选择回到离家更近的地方就业、买房、安家。
这些回流的人，本身不缺住房——数据显示超过八成的低线城市人均住房间数已经超过1间，平均达到1.24间。他们对楼市的拉动不是“没房住所以买房”，而是“想住得更好所以换房”。鹤岗改善型大户型的热销，阳新县适合三代同堂的房子的走俏，背后的逻辑是一模一样的。

收缩城市的三条命脉
回到最开始的问题：那些人口在流出、房价却在坚挺的城市，凭什么？
总结下来，三条命脉缺一不可。
第一条，产业换挡有实质进展。不是空洞的口号，而是有具体项目落地、有产业链条延伸、有高附加值产品可输出。鹤岗的石墨产业、湖北县城的鞋业和纺织业回流，都是典型案例。
第二条，有效购买力没有被掏空。人口流失可能是真实的，但留下的体制内职工、本地生意人、回流的技术工人，手里有钱、有改善住房的需求，这部分人撑起了市场的基本盘。楼市是靠“有钱且愿意买的人”撑起来的，不是靠总人数堆出来的。
第三条，国家战略或区域枢纽地位提供了长期支撑。鹤岗的机场项目历经12年审批，横跨多个五年规划，如果没有国家层面对资源枯竭型城市转型的支持，这种级别的基建不可能落地。同样，东北部分区域中心城市即便人口总量在下滑，但作为周边农村和乡镇的公共服务、医疗教育资源集中地，依然能吸附周边人口，维持一定的城市活力。

警惕“收缩的代价”
当然，这类城市的前景也不是一片光明。收缩的城市如果不加干预，很容易滑向另一个极端——底特律式的公共服务崩溃。底特律人口从185万降到64万之后，全市40%的路灯不亮，警察出警平均要等58分钟，急救响应接近15分钟，公交车维护效率比同类系统低58%。人口减少了，人均资源反而更紧张，因为维持基础设施的固定成本摊不薄了。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任高国力也明确提到，人口流失、资金外流、土地闲置的收缩型城市，今后会面临撤并或整合的可能。目前国内已经有学术研究识别出138个收缩型城市，占全国地级市的47%，主要分布在东北和中西部。郑州大学商学院的研究还发现，收缩型城市在产业数字化水平、研究经费投入强度、科技研发人员规模等方面，全面低于非收缩城市。
鹤岗的“逆生长”能持续多久，取决于它的产业转型能不能真正跑通，石墨能不能接住煤炭留下的盘子，旅游能不能把流量变成留量，机场能不能真正把人带进来而不是送出去。如果这些链条最终没有咬合，收缩的惯性终究会把所有的“反常”拉回常规。
但至少在目前这个阶段，鹤岗们给楼市上了一课：人口总量决定不了一切。真实的需求藏在结构里，藏在“谁留下、谁回来、谁愿意掏钱换房”这些更细微的变量里。

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